剛剛過去的4月份，對房地產市場來說，顯得頗不平靜。為了切實有效的抑制房價過快上漲，國務院連續打出了一系列政策組合拳。

4月14日，國務院常務會議表示要堅決遏制住房價格過快上漲；

4月15日，國務院發出通知要求，將二套房貸款首付提高至50%，貸款利率不得低

于基準利率的1.1倍，大幅度提高貸款購買第三套及以上住房的首付款比例和貸款利率；

4月17日，國務院又發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即抑制房價過快上漲的《國新十條》，指出在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

短短三天之內，國務院連發三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣可以說是前所未有，被媒體稱之為史上最嚴厲的房地產宏觀調控。

在這次房地產行業發展論壇上，在關于對于樓市新政一個多月后的效果如何上，在場所有開發商和業內專家都舉起了微笑牌。表示樓市新政效果明顯。

全國工商聯房地產商會會長 聶梅生：政策效果已經顯現，因為已經是停漲，或者說是漲停，尤其是過快上漲的幾個城市：北京、上海。

亞太城市發展研究會秘書長 卞洪登：現在還有很多人認為房價沒有漲，認為沒有達標，房價的下降不是這次房市新政的目的，它的目的就是遏制過快增漲。

主持人：房價為什么不降呢？所有老百姓都很期待。

中房集團董事長 孟曉蘇 ：

今天來這兒的都是真的專家。這些真專家都知道國務院的本意是什么，早在2003年有個18號文件，那里面提到了房地產的健康持續發展，什么叫健康持續發展，那里面有三句話，叫做供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。

主持人：不過今天早上我的手機上收到了恒大地產的八五折廣告。另外我還看到前段時間萬科在內部會議上曾經告誡各地分公司不要心存幻想，那么任總，我想問一問您心里的想法是什么？

華遠集團總裁任志強：

我沒有恒大去了解情況，但是我知道有些城市是需要像顧云昌說的要降降溫的，于是政府就采取措施該給他們降點溫就降點溫。但是降價和降溫是兩回事，它不是為了讓房價掉下去，而是抑制投資需求，讓投資需求的人不要去買房子，剩下的人你該買還要買，既然你想讓他買房子，今天買了明天就降，那買的人會怎么樣。而買了股票的人，大概股票損失是3萬億，3萬億股票相當于什么，去年我們一共的商品房在增長了 48%的情況下才賣了3900億，這損失的已經把去年所有的房子損失光了，沒了，等于一年房子白賣了。就這股票這么一下子，可想而知，是更多的人買不起房子還是更多的人能買到更多的房子，這3萬億沒了，原因就是錯誤地理解了中央政策的精神，把抑制上漲變成了一定要讓房價下跌。所以所有的股民還會擔心，還會出第二只靴子，第三只靴子，第四只靴子，一定要讓房價打下去。所以股票就跌得一塌糊涂。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌：

中央也是希望房價穩定，而不是大起大落。這是我的一個判斷。所以中央的文件是堅決遏制部分城市上漲過快，這個12字連在一起來念。所以不是說降了房價解決一切問題。穩定房價是一個我們經濟健康發展需要達到的一個目標。但是許多老百姓的問題是要加大保障性住房特別是80后夾心層住房問題，這才是根本。

主持人：

那么在未來的3到6個月，你們覺得房價的趨勢是什么？

顧云昌：

我的觀點是未來三到六個月，房價不可能再快速上升，以后十年八年不好說，要看貨幣情況，要看土地供應情況。

任志強：

我能不能反問你一個問題，你知道這未來3到6個月還會出臺什么政策嗎？你如果能告訴我未來出臺什么政策，我就告訴你趨勢是什么。

聶梅生：

我其實勸大家買不買房子，盯住你那個城市的環比，可能更能說明問題。如果說盯住環比的話，我預計可能在未來幾個月目前的交易量下降的情況下，環比上漲的可能性并不大。

此次房地產行業發展論壇，各位嘉賓也就各自的觀點分別發表了主題演講。

聶梅生：

從這次政策的出臺，誰最痛，就能看得出來政策指向是誰，這次政策指向最痛的實際上是炒房的，而且是短炒的這批人，馬上就出現問題。還有就是拿了很多的地在手里的地王，實際上他們是用土地抵押貸款來做這個高杠桿。現在像這次出臺這些政策，土地融資這塊的流動性急速收縮，這個對開發商持有多塊土地而且是高價地的影響比較大，所以這兩邊最痛說明政策指向這兩邊。這次出臺的樓市新政策已經初步顯現出效果，很多城市的二手房急于出貨，將會使房地產的價格有所松動，但要想達到如期調控效果，還需要房地產市場中的兩只手能夠達到一個平衡點。現在是有形的手在做宏觀調控，無形的手在收縮房地產的投資。

我是覺得，到下半年，到今年下半年，如果這兩個博弈能夠達到一個平衡點，因為炒房人退出了，退出了很多，而且政府又出了36條，投資、投機的需求下降了，那么開發商的投資也下降了，如果投資也減少了，需求又轟出去一大幫，這兩個同時減少的結果如果能達到一個平衡點，我想這次宏觀調控會有一個軟著陸，希望能夠達到這樣。

從有關部分得知在新政出臺后的4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格卻同比上漲12.8%。對此，華遠地產股份有限公司董事長任志強發表了自己的看法。

任志強：

4月份剛才聶會長說了，其中我們的房價增長仍然是很高的一個數據，它主要反映在上半個月，因為4月17號才出臺的這個文件，而出臺文件的時候呢，房價已經在文件之前出現了一些高漲，但是出臺文件以后可以看到的是投資迅速出現了一個下滑。一季度增長35.6%，二季度變成26%。

對于此次出臺的樓市新政，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，這是國家給整個房地產市場打了一針強烈的退燒針。

顧云昌：

因為中國樓市發燒，什么病還不知道，先把燒退下來再說。

應該說政策效果是明顯的，市場反映是迅速的，也就是說，如果我們再想想，捂盤惜售，囤地，特別是捂盤惜售，現在可能用不著說捂盤惜售了，開發商告訴我，現在賣都賣不掉，還捂盤什么惜售啊，所以一下子就改變了。現在情況仍然處在，因為一個月嘛，還處在一個觀望階段，市場在觀望，政府在觀測，兩觀。這次調控當中跟過去最大的不同點，就是過去的調控，主要在需求上做文章，這次調控是供應和需求雙方面調，這是和過去調控不同的地方，這是我最欣賞的地方。

根據新國十條的規定，不僅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且對于房價上漲過快的地區，甚至對外地人購房進行了嚴格限制。正是這個條款擊中了投機購房者的要害。此項新政的威力很快顯現出來，樓市成交量迅速萎縮，根據中國指數研究院統計的數據顯示：從4月19號到25號這一周監測的35個城市中，21個城市成交量環比下跌，一線城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，環比下跌72.55%。 10個重點監測的城市中，9個城市成交面積環比下跌，北京和上海下跌3-4成。

隨后， A股市場在地產股和銀行股引領下，也出現了深度跌幅。而為了迎合房地產新政，京滬廣深等城市紛紛出臺了各自的調控細則。隨后，市場也出現了征收物業稅、房產稅的各種傳聞，一些人士甚至認為，如果不能抑制房價過快上漲，還將會有更為嚴厲的措施出臺。在關于后期事否還會有更嚴厲的措施出臺上的爭論上，各位嘉賓也發表了觀點

任志強：

它只能說在加緊研究，國十條里要出的文件就是已經規定好應該出的文件，建設部現在還沒研究完，如果形勢達到滿意它就不出了，形勢不滿意它就繼續按照國十條定的繼續出。到現在為止，第二套住房標準有人確定了嗎？沒人確定，文件上寫著要由建設部，人民銀行和銀監會確定要發文，到現在也沒發。

卞洪登：

這件事我感覺。其實就是見好就收，今后是一些打掃戰場的后續文件會有一點，像急于出臺的，疾風暴雨式的使房地產下滑跳樓的政策，我想絕對不會再出了，國家的經濟也不容許會再出了。

聶梅生：

我覺得這個問題可能是國務院常務會經常要研究的問題，所以我比較盯住國務院常務會說些什么。因為它不光是房地產，它和很多的因素是有關系的。比如說通脹預期會不會上去，一般講房地產價格和通脹是結伴的，如果通脹預期上那肯定房價就要上，那可能它就治理通脹，收縮流動性，治理房價，這就是一攬子政策，如果通脹預期沒有了，少了，那可能其它的問題會上來，比如投資下降，然后人民幣被升值，出口也下降，投資也下降。那可能問題就變成GDP的問題了。那就是怎么保8的問題就變成它的一個重要的政策了。所以我覺得與其咱們坐在這兒說房地產，不如更多地看一看整個中國經濟的各個層面，包括產業結構調整是不是能夠很快到位，等等。因為現在第一輪政策出完了以后，我也一直在等著地方政府出臺細則。這個還沒等來呢。

主持人：

很多城市的細則還遲遲沒有出來。包括上海，杭州。

聶梅生：

熱點城市大家腦子里肯定是那幾個。而且現在各個城市大家的市長，我最近下去的比較多，都是讓自己盡量別被列入重點城市。因為列入房價上漲的重點城市就要出政策就要出細則嘛。我覺得去期待新的政策，那下一步新的政策出臺之后，新的細則又如何，所以我還是比較重視現在第一輪政策的貫徹落實和細則。

繼新政推出之后，北京、廣州、深圳等城市陸續出臺了調控細則，對于新政目前呈現出來的效果，將會給中國經濟帶來的影響，華遠地產股份有限公司董事長任志強則作出了自己的預測。

任志強：

我們監測了30個城市，其中24個城市交易量是急劇下降，而且下降的比重是巨大的。最可能出現的兩種情況，一種情況是股市下跌，因為股市是先于投資，然后是樓市下跌，除非宏觀政策做了調整。這個投資下降我們已經看到了。另外一種情況是最好的一種情況，股市下跌，交易量下跌價格波動了，然后繼續出現一些打壓政策，但是開發商會在地價低的時候抄底。如果這種概率不出現，一定會出現下一階段的供不應求現象。

而中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，樓市新政的推出將會推進我國財稅體制的改革的進程。財稅改革當然需要，現在看起來也已經緊鑼密鼓，現在要讓地方政府找到一個合理的、穩定的財政渠道，這個事情我覺得是重要的。大家看到了為什么我們現在房地產市場調控那么難，和地方的財政收入有關系，如果我們不把土地出讓金收入作為地方政府的主要收入，可以減少地方政府對房地產的依賴，對土地的依賴，在動用土地上沒有自己更多的想法，而是為了滿足市場需求來供應土地，這樣也有利于我們平抑我們的房價。

而對于新政可能帶來的稅制改革，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇也發表了自己的看法。

孟曉蘇：

現在物業稅問題已經是加快研究，而且最近在國十條、國四條里都提出了要研究相關的稅收政策。這里面可能包含著物業稅，至于如何征稅，其實也不難，我們來設計一下，叫兩種稅率四步走，第一步走是把商業地產實行稅制平移，第二步是從小產權開始起征物業稅，

按照國際標準稅率，就是我們所說的高稅率，沒有優惠的稅率，美國的標準1%到3%這樣來征稅，第三步就是關于現在議論的從豪宅或者多套房來征，當然我認為這個稅率是按標準稅率，但是怎么樣來區別是不是豪宅這個問題比較難辦，

主持人：

我們現在關注的第四個問題，其實是在樓市的調控中保障性住房也是政府關注的焦點，那我們究竟應該怎么來做才能進一步的穩定樓市呢？

聶梅生：

保障性住房的政策設計我覺得始終是動搖不定的，這是非常有問題的，一開始經濟適用房變成商品房的一種，然后在市場上銷售，變成很多開奔馳的去買經濟適用房。后來一下子重新設定經濟適用房和保障性住房。結果現在就形成了一種保障性住房的圍城效應。你覺得你好心，你這個收入就應該進入保障性住房、就應該去買經濟適用房，然后政府把土地等都優惠了。結果真讓他買的時候呢，他不干了，因為保障性住房是不完全產權。他在外面買不起的，說商品房房價很高呀，希望降價，它說那你就去買保障性住房，真正讓他買的時候他不買。因為一看是不完全產權，還不能用保障性住房來增加他的財富。甚至一些政策現在制定出來以后，不能租，不能經濟適用房轉商品房。真正到最后，他5年以后經濟適用房轉商品房的時候，75%要交給政府，就是差價的75%要交給政府。那么這個時候就出現另外一個問題，圍城效應，所以我覺得在政策設計上還是要更仔細一些，更慎重一些，來出這個政策，不要好心做不成好事。

任志強：

保障性住房是應該是對人權的保障，香港大概13平方米到40平方米之間，個別達到57平米，都是在60平方米以下。但是我們現在經濟適用房的標準都恨不得達到90平方米，兩限房的標準能達到120平方米，這個概念錯了，過度承諾一定會讓政府的財政無力承擔。今天承擔完了是不是明天還有人要保障呀？后天是不是還會有人在競爭中失敗要保障。所以根本上解決問題得解決貨幣問題。

孟曉蘇：

其實社會上不是沒有資金，現在光是保險業就有四萬多億資金，剛才我算了一個賬，11500億的廉租房建設從四萬億拿出3%點幾就夠用了。現在國外是允許保險業投資政府的公租房的，美國允許25%的保險資金投入到房地產，其中主要還是政府的公租房。而我們現在全國人大已經通過了立法，允許保險業投資不動產了，但是我們還缺這樣一個金融產品，為什么我們不去做，可見我們不知道政策上哪根弦還沒有搭上。

馮長春：

公積金也沉淀了很多，公積金只能在當地在本市來用，有一些小城市或者中等城市有很多公積金，但是它沒有用起來。我們提議能把公積金流動起來，實際上它也是一種投資，這個城市的公積金給北京用了，比如說呼和浩特市的給北京用了。那北京需求量大，這樣流動的資金也可以解決問題。我覺得關于保障我覺得不一定都給他房子，就是你保障的方式有多種，比如可以從貸款的優惠上，讓它去買普通商品房，低價位的商品房，可以從貸款上優惠，另外可以從稅收的減免等方面去解決，不一定非要蓋一個房子讓他住進去，也可以通過金融的手段、稅收的手段，支持他去買普通商品房，這樣可能減輕政府的壓力，這樣他可能更快解決住房。

對于如何解決住房問題，國金證券首席經濟學家金巖石在發表主題演講時提出了自己的建議。

金巖石：

其實要解決住房問題，我認為太簡單不過了，兩個中心兩條線，一個公租中心，政府建立公租中心，以市場價格50%，半價向農民工到局長提供公租房，解決了70%以上人的住宅需求。我國的公租房建設，從某種程度上，可以借鑒其他發達國家的公租房的成功建設經驗。一個估值中心，跟我們在美國一樣，職業化估值中心，估值中心必然確定一個均線，均價以下免稅，均價以上到均價三倍開征1%以下新區開發稅，二十年為限，我們現在還剩15年，可以有15年的住宅持有稅。它的性質不是財產稅，也不是物業稅，而是新區開發稅，15年結束，從均價三倍以上，1%到5 %遞增，這個方案叫做窮人下水、富人上山、假富人跳樓。用公租房引導租房消費，用房產持有稅調節房地產價格，這就解決了80%以上人的住房需求。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，解決住房問題應該重點關注社會的夾心層、以及中低收入家庭。

顧云昌：

中國社會當中現在其實我們的社會輿論，它的發燒的程度比我們房地產市場的發燒還嚴重，嚴重到哪里，嚴重是我們對我們的夾心層、對中低收入家庭關照得不夠，中低收入家庭解決住房的出路在哪里。廉租房、經濟型房、公共租賃房和限價房，特別是建設部強調今年要大力發展公共租賃房。下一步就是問責制落實的問題。但是第二個出路也應該找出來，就是中高收入和高收入家庭資金的流向問題，他的財產性收入問題要幫他解決，要找到出路。

當然，我們也看到了希望，一個是36條出來了，民間資本，鼓勵引導它進入我們各個行業，中央出臺，希望能夠落實下來。

半小時觀察

曾經看到有媒體打了個比方，在英國一千個人有一千個哈姆雷特，而在中國一個人有1千個關于房子的說法，房子在我們的生活中，成了一個誰都繞不過去的話題，也成了一個誰都能說上幾句的話題。房地產的天平上，我們已經被劃分成了多元化的利益群體，還有更多連房奴也不敢當的等房族，多元化的主題決定了房地產政策不可能稀里糊涂一勺燴，否則就可能最后變成按彈簧，該壓的沒有壓住，政策一松反倒蹦的會更高。

 來源:CCTV經濟半小時