核心提示：在中國人民銀行金融工作座談會上，央行表態要“加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求”。
　　被行業調控“以時間換空間”所誤傷的“剛需”正迎來合理釋放的積極信號。

　　日前，在中國人民銀行金融工作座談會上，央行表態要“加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求”。

　　自此輪行業調控開始，這是金融支持體系首次體現對普通商品房建設和首次購房的支持，其所蘊含的微妙調整信號，更是被市場解讀為，調控取得階段性成果后的多方博弈與精細化調整。

　　“我們認為政策將從過去的全面打擊，逐步轉變為對‘剛需’的溫和支持。穩定并合理釋放將成為后期政策風向。”海通證券地產行業分析師涂立磊認為，政策有望將信貸引入普通住宅開發貸和首次置業按揭。受此影響，地產板塊在消息傳出當日一路飄紅。

　　不過，這并不意味著房地產信貸的全面松動，鑒于目前房地產調控政策整體環境并未放松，工行總行信貸人士向記者表示，“開發貸會延續‘區域+名單’的雙重考核，且會收縮部分到期信貸；住房按揭貸款在收益上并無優勢。全年的地產相關信貸應該不會出現大幅增長。”

　　招商地產人士也進一步認為，政策對地產整體從緊的基調不會變，“剛需”的緩步釋放，多是出于協助經濟“軟著陸”，不足以支撐樓市回暖。

　　“剛需”解壓

　　在前述央行會議中，穩定“剛需”成了最大的焦點。在會上，央行首次提出要將普通商品房建設信貸、首次置業家庭信貸需求列入重點關注領域，予以支持。

　　央行有此表態并不意外。有跡可循的是，年前的中央經濟工作會議上，政策層便提出要“抓好保障性住房投融資”、“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”、“抑制不合理需求，落實差別化信貸政策”。并且，在去年底住房和城鄉建設部也同樣表態“加快中低價位、中小套型普通商品房建設，支持居民合理購房需求，優先保證首次購房貸款需求”。

　　住建部、央行相繼對支持“剛需”的表態，包括涂立磊在內的大部分市場觀點認為，一方面是在貫徹、細化中央經濟工作會議的定調，同時也說明政策層對普通商品房建設和首次購房的支持信號已從行業層面擴大到金融支持體系。

　　“這不涉及行業放松，增加供給、實施差別化的利率、照顧首次置業的剛性需求是慣有的思路。”交行首席經濟學家連平表示，保障房大規模入市尚需時日，但嚴格的信貸環境，正在使普通商品住房因為缺乏資金而推遲入市的情況加劇，與此同時，“剛需”人群也不得不面對銀行水漲船高的首套房貸利率。“隨著地產調控效果的初步顯現，無論是市場層面還是政策層面，都已存在一定的空間進行微調、細調，穩定被嚴格信貸誤傷的‘剛需’。有保有壓將成為未來樓市的政策調整方向。”

　　對于這一轉變，農行總行個貸處人士認為，是政策層對當前市場環境多方因素博弈的結果。“保持合理購房需求，除了可避免樓市、經濟大幅度滑坡，作為地方財政收入主要來源，房地產市場的穩定也是地方政府財力、保障房建設、地方債務安全的有力支撐。”

　　“實際上，政策層的調控節拍總是遲于市場需求。”該個貸處人士表示，迫于經濟增長壓力，一些地方政府已通過實施優惠政策、調整普通住宅標準等方式，自行釋放“剛需”。比如，近日，安徽蕪湖發布樓市調控文件，為新購自住商品房減免繳契稅及對面積在90平方米以下的商品房給予額外貨幣補貼，打響了龍年救市第一槍。

　　而信貸支持方面，銀行首套住房按揭利率也已出現一定程度松動信號。各地消息顯示，包括北京、上海、廣州、深圳等地已有多家銀行將首套房貸款利率向基準利率回調，且審批和放款流程提速。

　　信貸支持有限

　　住房按揭市場出現的利率松動苗頭，再加上央行的支持差異化住房信貸政策表態，市場對“剛需”爆發的期待愈發強烈。

　　不過，從多家銀行對央行維穩“剛需”的反應來看，卻難免成為潑向市場熱情的冷水。

　　農行總行人士解釋，當前的部分銀行執行首套房基準利率，與年初的指標相對寬松有關，并非主動向“剛需”示好。“多家銀行宣稱首套房貸利率可以打折，但實際上折扣案例鳳毛麟角且僅限于掛鉤內部金融產品的特殊客戶。農行目前是根據申請人的具體情況，實施基準利率適度上浮。”

　　
　　股份制銀行北京分行則向記者表示，按照今年的信貸計劃，該行個人住房按揭貸款的增速實際上是處于抑制狀態。

　　“央行是希望維持銀行的信貸投放能力，但商業銀行的額度、指標監管的緊張狀態并未緩解，因此更傾向于將資金投向高利潤產品。即便是按照上浮利率，個人按揭尤其是首套房貸按揭也是低利潤產品。“估計最終的落實將是，二套房貸利率不低于1.1倍，首套房貸利率各家銀行自主決定。”該人士表示，商業銀行花了兩年時間逐步抬升首套房貸利率，若沒有明令的政策指示，商業銀行不會再進行主動的幅度性下調。

　　“不過，還是要看其他銀行的反應，各家側重的業務方向不同，重視零售業務的不排除會有對支持政策的跟進。”該人士補充。

　　而在支持保障房建設、普通商品房建設的開發貸方面，一位四大行的對公業務授信人士表示，地產調控從緊的整體基調未變，盡管開發貸業務利潤稍高，但考慮到信貸政策對“剛需”的定向微調還不足以支撐市場回暖，該行仍會執行緊縮的投放標準。“只投重點經濟區域的重點企業以及擁有高現金流質押的地方平臺借款，比如高速路、水利工程等。目前的開發貸、平臺貸投放僅集中在一百多個重點城市區域。針對將有一批房企死掉的行業洗牌風險，個別公司貸款回收后將不再發放。”

　　銀行信貸的吝嗇，開發商對此也有預料。“當前的微調主要是防止樓市大幅動蕩，利好有限，房地產業還將面臨更廣泛的回調。”某開發商對記者表示。

來源：中國建材信息總網