目前，中國的中小型城市出現了住宅供應過剩的情況，這可能會損害中國的經濟增長。那么這種情況可能會帶來什么后果呢？開發商作何反應？中國政府又有何舉措？

以下是《華爾街日報》(The Wall Street Journal)記者方心恩(Esther Fung)和戴維斯(Bob Davis)對相關問題的回答。

為何近期的降價潮有嚴重的負面作用？這難道不是需求減少導致房價下跌這種市場機制起作用的結果嗎？

美國2007年的房地產市場情況或許可以這么說。當時拉斯維加斯、貝克爾斯菲市以及邁阿密的房價下跌都是市場機制起作用的結果。問題是，如果房價跌幅太大，就無法吸引更多人來投資，只會產生相反的作用。潛在購房者將會捂緊錢包，因為擔心房價會進一步下跌。

這在中國尤其是個問題。在中國，人們最近20年來一直認為房價只會上漲。如果這種心態發生轉變，將出現很大的問題。

曾有人擔心中國房地產泡沫已在2011年破裂。現在的情況有何不同？

2011年，最大的擔憂是中國主要城市節節攀升的房價已超出除富人以外群體的購買能力。為此，中國中央政府實施了多套住房限購等房地產調控舉措，以遏制房地產投機和高房價。而經過對開發商而言較為艱難的兩年之后，去年房價又開始大幅上漲。

當前情況有所不同，主要體現在三個方面：a)現在的房地產泡沫問題更加廣泛，已波及很多中小型城市；b)現在的問題是供應過剩，而不是房價上漲；c)中國財政與房地產之間的關系比以往任何時候都更為緊密。

自2008年以來，中國的債務增速和美國、歐洲、日本和韓國陷入嚴重衰退前的速度不相上下。債務增加的一個原因是對房地產開發商的貸款增加。如果開發商因為無法銷售足夠多的房子而還不起貸款，中國就會出大問題。

說到這一問題，房地產企業目前的應付帳務支付情況如何呢？

據Jiangsu Lianmeng Property Consultancy的地產顧問周麗萍（音）表示，由于開發商的資金日趨緊張，它們將房子沖抵建筑工程款支付給很多建筑公司，這種情況很普遍。周麗萍還稱，有些建筑公司再將房子作為抵押品向銀行貸款。

是否有建筑工人失業的跡象？

肯定存在這種可能性。不幸的是，在中國失業率數據并不可靠，而且不是以行業來劃分的。目前為止，中國并未出現大量失業的跡象，招聘崗位的數量甚至還大于求職者人數，這主要是因為人口結構改變導致中國勞動力人數減少所致。

哪些跡象表明住房供應過剩日趨嚴重已對經濟產生影響？

銅價自2010年以來一直在下跌，分析師認為中國需求疲軟是銅價下跌的原因之一。銅被用于屋頂、排水溝和建筑伸縮裝置中。另外，全球最大的鋼鐵生產商安賽樂米塔爾(ArcelorMittal)也預測，由于建筑業需求增長更加乏力，中國今年的鋼材需求增幅將放緩。

中國近期的零售額增幅也在放緩，一定程度上是因為與購房著密切相關的家電和家具的銷量增幅下降。

政府采取了什么措施？

中國中央政府已經表示，將允許地方政府實施針對本地市場的相關規定，而不是采取“一刀切”的政策。

在一些地區，地方政府正在試圖施以援手。在奉化，當地政府官員正在試圖避免一家本地開發商出現債務違約。在常州，為支持當地房地產市場，當地政府正試圖限制開發商的打折幅度；在營口，當地政府實施了減免新房購置相關稅費的措施，同時還采取措施讓新的購房者更加容易地獲得當地戶口，以便讓購房者享受包括子女教育在內的當地社會福利。不過迄今為止，這些措施對于提振住宅銷量的作用都較為有限。

這是否意味著開發商們將最終開始削減倉促而急速的建設計劃？

中國的一些大型房地產開發商們目前正試圖將注意力重新轉回大城市，因為這些城市的需求更加強勁。但是為什么在明顯缺乏需求的城市中，開發商仍在繼續蓋樓呢？為什么美國的房地產開發商也會做同樣的事情呢？這是因為，開發商們都是樂觀派，他們本質上而言都是銷售人員。即使在其他開發商項目表現不佳的情況下，他們也會認為自己的項目會成功。

根據野村(Nomura)的數據，在2006年-2012年期間，142家中國上市房企的利潤增長581%，期間任何一年都未出現過利潤下滑的情況。而在同一時期內，其他非金融企業的利潤增長64%，并且存在同比利潤出現下滑的情況。

凱投宏觀(Capital Economics)駐倫敦的中國經濟學家威廉斯(Mark Williams)稱，中國房地產開發商的做法猶如互聯網初創企業；他們專注于在一個持續增長的市場中搶占市場份額，但是他們所處的中小型城市的增長速度并不快。