摩根士丹利分析師Brian Y Leung、John Lam、Jacky Chan和Angus Chan近日發表研究報告，對中國房地產市場的前景進行了分析。報告指出，預計2014年中國新房銷售量將會下降5%，住房不動產相關投資的增長速度將會放緩至13%，新屋開工率則將下降15%；同時，住房市場的疲弱表現將導致與其相關性較強的水泥行業受創。

　　以下是報告內容摘要：

　　我們預計，2014年中國新屋銷售量將會下降5%，住房不動產相關投資的增長速度將會放緩至13%，新屋開工率則將下降15%。我們仍對處于較高水平的庫存和高杠桿的開發商（如越秀地產和保利地產等）持謹慎態度。此外，新屋開工率的下降應將對水泥行業部門造成負面影響。

　　2014年新屋開工率預計將下降5%：

　　我們曾在4月中旬走訪杭州、武漢和長沙，而此前公布的2014年第一季度房地產行業數據也增強了我們的觀點，即：盡管住房不動產相關投資仍舊具有回彈力（2014年第一季度中增長了16.8%），但現房市場狀況（平均售價和銷售量等）仍將進一步惡化。

　　我們預計，2014年中國新屋銷售量將下降5%，這將推動庫存增長，并導致現金流狀況變得更加緊張。再考慮到土地市場的冷卻，我們預計2014年的新屋開工率將會大幅下降15%，至12億平方米（較我們此前預期低11%），從而將庫存保持在持平的水平，并導致住房不動產相關投資的增長速度下降至13%。

　　住房市場的疲弱表現將導致水泥板塊受創：

　　在2014年4月15日公布的行業報告中，我們已經對我們追蹤研究的公司股票采用了更保守的價格和利潤率假設。與2013年10月份觸及的峰值相比，這一板塊的股價已平均下跌了24%，反映出了銷售量和利潤率下降的風險。在現房市場表現疲弱的形勢下，庫存水平較高、杠桿較高以及現金流赤字較高的開發商（如越秀地產和保利地產等）更容易受損。

　　我們還認為，由于水泥板塊與房地產板塊之間具有較高的相關性，因此2014年第一季度中新屋開工率的大幅下降應該是一個領先指標，表明該板塊的業務運營和股價表現都面臨著日益增強的下行風險。

　　主要風險：

　　如果中國當局能容忍地方政府放寬房產限購政策的舉措，且房產開發/抵押貸款的貸款配額/流動性得到提高，則應該有助于提高銷售量和幫助平均售價回升，從而促使我們對房地產板塊及其他相關板塊進行重新評估。