摩根士丹利分析師Brian Y Leung、John Lam、Jacky Chan和Angus Chan近日發(fā)表研究報告，對中國房地產(chǎn)市場的前景進行了分析。報告指出，預(yù)計2014年中國新房銷售量將會下降5%，住房不動產(chǎn)相關(guān)投資的增長速度將會放緩至13%，新屋開工率則將下降15%；同時，住房市場的疲弱表現(xiàn)將導(dǎo)致與其相關(guān)性較強的水泥行業(yè)受創(chuàng)。

　　以下是報告內(nèi)容摘要：

　　我們預(yù)計，2014年中國新屋銷售量將會下降5%，住房不動產(chǎn)相關(guān)投資的增長速度將會放緩至13%，新屋開工率則將下降15%。我們?nèi)詫μ幱谳^高水平的庫存和高杠桿的開發(fā)商（如越秀地產(chǎn)和保利地產(chǎn)等）持謹慎態(tài)度。此外，新屋開工率的下降應(yīng)將對水泥行業(yè)部門造成負面影響。

　　2014年新屋開工率預(yù)計將下降5%：

　　我們曾在4月中旬走訪杭州、武漢和長沙，而此前公布的2014年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)也增強了我們的觀點，即：盡管住房不動產(chǎn)相關(guān)投資仍舊具有回彈力（2014年第一季度中增長了16.8%），但現(xiàn)房市場狀況（平均售價和銷售量等）仍將進一步惡化。

　　我們預(yù)計，2014年中國新屋銷售量將下降5%，這將推動庫存增長，并導(dǎo)致現(xiàn)金流狀況變得更加緊張。再考慮到土地市場的冷卻，我們預(yù)計2014年的新屋開工率將會大幅下降15%，至12億平方米（較我們此前預(yù)期低11%），從而將庫存保持在持平的水平，并導(dǎo)致住房不動產(chǎn)相關(guān)投資的增長速度下降至13%。

　　住房市場的疲弱表現(xiàn)將導(dǎo)致水泥板塊受創(chuàng)：

　　在2014年4月15日公布的行業(yè)報告中，我們已經(jīng)對我們追蹤研究的公司股票采用了更保守的價格和利潤率假設(shè)。與2013年10月份觸及的峰值相比，這一板塊的股價已平均下跌了24%，反映出了銷售量和利潤率下降的風(fēng)險。在現(xiàn)房市場表現(xiàn)疲弱的形勢下，庫存水平較高、杠桿較高以及現(xiàn)金流赤字較高的開發(fā)商（如越秀地產(chǎn)和保利地產(chǎn)等）更容易受損。

　　我們還認為，由于水泥板塊與房地產(chǎn)板塊之間具有較高的相關(guān)性，因此2014年第一季度中新屋開工率的大幅下降應(yīng)該是一個領(lǐng)先指標，表明該板塊的業(yè)務(wù)運營和股價表現(xiàn)都面臨著日益增強的下行風(fēng)險。

　　主要風(fēng)險：

　　如果中國當局能容忍地方政府放寬房產(chǎn)限購政策的舉措，且房產(chǎn)開發(fā)/抵押貸款的貸款配額/流動性得到提高，則應(yīng)該有助于提高銷售量和幫助平均售價回升，從而促使我們對房地產(chǎn)板塊及其他相關(guān)板塊進行重新評估。